险资闯荡不动产——风险几何？

——访清华大学中国保险与风险管理研究中心主任陈秉正

记者：2009年10月1日颁布的新修订的《保险法》，又打开一道保险资金运用的闸门，保险资金可以直接投资不动产。您如何评价这一变化？

陈秉正：随着我国保险业的迅速发展，保险公司积累的资产规模在迅速增长，开始面临越来越大的资产管理压力。保险公司为提高资金运用效率，规避市场风险，保持资产和负债的有效合理匹配，需要开辟多元化的投资渠道。自1995年《保险法》颁布以来，保险资金运用长期受到严格限制，投资渠道非常有限。1999年之后，相关机构制定出台了一些新政策，使保险资金投资渠道有所拓宽。2001年以来，我国在拓宽保险资金运用渠道方面的步伐迈得相当快，先后扩大到债券投资、直接和间接股票投资、放宽保险资金境外投资条件、松绑保险资金投资基础设施及产业基金等领域，甚至允许保险公司投资非上市银行的股权。但随着保险业的迅速发展，保费收入激增，资金规模迅速增长，保险公司面临着越来越大的经营压力，需要更加多元化的投资渠道。2009年10月1日新修订《保险法》的颁布，适当拓展了保险资金的运用渠道，保险资金投资不动产有了明确的法律依据。不动产投资对保险资金的放开是保险资金配置多元化的又一大进步。

记者：政府有关监管部门也正在根据新《保险法》起草保险资金投资不动产的相关管理办法，不少媒体都认为投资不动产的相关细则很快就会出台。您对即将出台的投资细则有哪些预测？

陈秉正：新《保险法》虽然打开闸门，但并不意味着保险资金能够在不动产市场无限制地进行投资。美国次贷危机提醒我国监管部门，房地产与经济周期的关联性十分紧密，投资房地产应有严格的比例限制。因此，中国保监会已明确表示：将坚持“先定规则，再做运作”的原则，在具体管理办法和操作细则出台前，不允许启动具体业务。同时，将对保险资金的具体运用范围做出严格限制，保险机构投资不动产主要是允许其购买自用办公楼及投资廉租房、养老实体和商业物业等，以获取稳定的租金收入，不允许直接参与房地产开发，不允许进行房地产炒作。

这里需要明确保险资金投资不动产的概念，不久前就有媒体称有几千亿险资进军房地产，这种炒作实际是哗众取宠，是一种误导，很容易使公众产生误读和误解，误认为保险资金投资不动产会进一步推动房地产市场的过热。这是政府和保险监管部门所担心的，也是媒体需要向公众澄清的。准确地说，不动产是保险资金资产配置的重要组成部分。不动产的概念不只是房地产。从全球经验来看，保险企业投资不动产以商业地产为主。商业地产跟住宅市场是两个完全不同的市场，租金回报率不同，价格走势也不完全一致，投资回报也不一样。此外，保险企业投资不动产的方式可以包括直接投资和间接投资两种形式。为了控制风险，监管机构对保险资金投资不动产的比例会有明确的上限。虽然《保险公司不动产投资管理办法》尚未出台，但业内普遍认为，不动产投资比例不超过5%的规定最为可能。依此测算，未来保险投资不动产的资金将达2000亿元。

记者：不久前我对一个旅美经济学家采访，提及美国经济及世界经济复苏的问题时，他认为美国经济已经开始出现复苏的迹象，并举例说“欧洲美元”已经“悄悄”进入美国房地产市场“抄底”，而最先杀将进来的是德国的保险公司，他们在收购美国的大型购物中心——“SHOPPINGMALL”。他认为这就是一个非常重要的信号。国际上保险资金投资不动产历史悠久，这方面有哪些值得我们借鉴的经验？我知道，前不久清华大学经管学院中国保险与风险管理研究中心举办了一次国际研讨会，尤其是请到了国际上著名的专门研究保险资金投资不动产的外国学者和专家，专门研讨了保险资金投资不动产问题，请谈谈国外专家和学者介绍的情况。

陈秉正：我们主办的论坛请来了一批国外专家学者，我们把他们介绍的国际上保险资金投资不动产情况汇编了一个专辑。综合归纳起来，目前国际上保险资金投资不动产主要是投资成熟物业，通常集中于以下10类不动产，包括：（1）出租或出售的公寓；（2）办公楼；（3）工业类用房，尤其是仓库；（4）出租给零售商的房产，租约期限通常是3年、5年和10年；（5）酒店，这类不动产尤其需要保险人谨慎关注，因为投资酒店既可能获得非常高的收益，也可能遭受非常惨重的损失，因而保险人需要一个非常优秀的合作伙伴来管理酒店的经营活动；（6）医疗办公场所；（7）学生公寓；（8）老年公寓；（9）停车场；（10）开发用的土地。

国际上进行保险资金不动产投资的模式主要可以分为两大类：一类是直接投资，即通过购置、开发等方式对不动产进行直接配置；另一类是间接投资，即通过资产证券化产品、基金等方式对不动产进行间接配置。

虽然近年来直接投资比例不断下降，但由于保险资金的总规模不断扩大，直接投资的绝对金额依然很大。另外，随着专业经验的不断积累，一些保险公司还围绕不动产购置与开发拓展了相关顾问服务业务。

随着上世纪90年代资产证券化的兴起，各类不动产证券化产品不断出现。保险公司开始逐渐减少不动产直接投资的比例，转向“间接投资为主、直接投资为辅”的投资模式。例如在1992年至2000年期间，美国保险资金不动产直接投资比例就从2.5%下降到1%，欧洲保险资金不动产直接投资比例则从9%下降到5%。目前，国际上保险资金进行不动产间接投资的形式主要可以分为证券化产品和投资基金两类。不动产证券化产品主要包括抵押支持债券（Mortgage-BackedSecurity，简称MBS）、债务抵押债券（CollateralizedDebtObligation，简称CDO）、信用违约掉期（CreditSpreadSwap，简称CSS）。不动产投资基金有多种形式，特别是不动产投资信托基金（RealEstateInvestmentTrust，简称REITs）。

决定不动产投资成功的三个关键因素是：首先，要找到一个好的结构，例如需要确定是通过保险人自己的管理团队来进行投资管理，还是外包出去；然后需要确定在不动产投资方面要实现的目标；最后是需要建立一个从事于不动产投资的专业团队。其次，要建立一个好的投资决策机制和程序。